후순위 담보대출 종류, 조건, 금리비교 총정리

후순위 담보대출을 이용하시려는 분들은 기존 신용대출이 이미 사용하셨거나, 금리가 높아서, 또는 한도가 부족해서 등의 다양한 이유로 알아보시리라 생각됩니다.

 

하지만 비단, 이런 상황은 일부계층이 아니라 사회 전반적인 흐름이라는 것을 알 수 있는데요. 

 

23일, 한국은행의  "2022년 2분기 가계신용" 결과에 따르면 기타 대출은 감소폭이 큰 반면에 주담대가 전분기보다 8조 7천억원이 늘고, 비은행예금취급기관을 중심으로 증가폭이 확대되었다는 발표를 했습니다. 

 

 

7월 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제가 시행되고 최근 금리가 많이 상승했죠. 

거기다 대출규제는 지속되고 대출금리가 오르면서 일반 신용대출은 줄어드는 반면, 정책모기지 등으로 주담대가 늘어난 것이죠.

 

3.4분기에도 정부 및 은행권에서는 대출에 대한 태도에 큰 변화가 없어, 오히려 지금보다 대출 상황은 더욱 안 좋아질 수 있습니다.

 

이럴 때 일수록, 자금이 필요하신 분이라면 서둘러 알아보시는 것이 유리할 수 있습니다. 

 

 

후순위 담보대출이란? 

 

기존 주택 구입 시, 담보대출을 받았더라도 추가로 담보 대출을 받는 것을 말합니다. 

그렇다면 왜 후순위 라는 말을 사용할까요?
그것은 대출 기관이 대출 원금을 회수 할 때, 권리 행사를 할 수 있는 순서이기 때문입니다. 

예를 들어, 집을 살 때 받은 A은행의 대출과 추가로 자금이 필요하여 받은 B은행의 대출이 있습니다.
채무자가 돈을 갚지 못하는 상황이 되면, 아파트를 경매에 붙여 은행에서 원금을 회수하려 할텐데요.

이때 아파트를 경매한 금액에 대해 A은행이 선순위이기 때문에 먼저 권리를 행사할 수 있고, B은행은 A은행의 채무금액을 제외하고 나머지 금액만큼 받을 수 있는 권리가 있습니다. 

 

후순위 대출 취급기관

 

후순위담보대출은 1금융권이라고 하는 시중은행에서 취급하며, 2금융권인 저축은행, 캐피탈, 보험사에도 취급하고 있습니다.

그리고 3금융이라고 하는 대부업체나 P2P대부 업체에서도 취급하고 있습니다. 

 

하지만, 앞의 뉴스 기사에서도 보셨듯, 최근 담보대출은 비은행예금취급기관을 중심으로 증가폭이 확대되고 있습니다.

 

현재 1금융권에서는 대부분 선순위(주택매매시 담보대출)을 취급합니다.

후순위로 알아보더라도 1년에 1억원의 한도가 대부분이고 , LTV(Loan To Value ratio) 기준에 부합하지 않으면 어렵습니다.

 

그리고 대부분 수도권 지역은 현재 투기지역, 조정대상지역에 포함되기 때문에 시중 은행에선 거의 불가능하다고 보시면 됩니다.

 

같은 대출이라도 취급기관마다 자격조건이나 한도, 금리가 달라지기 때문에 현재 내 상황에 맞는 금융사를 선택하시는 것이 가장 중요합니다. 

 

 

후순위 담보대출 금리

 

채무자가 채무를 상환하지 못해 아파트를 경매로 판매했을 때, 실제 대출금액보다 적은 금액이 나올 수 있습니다.

이런 상황에서 선순위의 은행에서 먼저 권리를 행사하여 대출금을 회수하고 남은 금액에서 후순위 은행의 대출이 해결되기 때문에, 때에 따라서 후순위 금융사는 원금을 다 회수하지 못할 수도 있습니다.

특히 요즘처럼 부동산이 하락세인 상황이라면 후순위 금융사는 더 큰 리스크를 안게 되는 것입니다. 

이러한 이유 때문에 선순위보다는 후순위대출이 금리는 조금 더 높은 편 입니다.

 

하지만 1금융에서 후순위 받기에는 많은 제약이 있습니다. 

그렇다면, 우리는 2금융이나 그 외의 금융사를 이용해야 하는데요.

최근 금리 인상으로 변동은 있지만, 대략적인 금리를 살펴보면 아래와 같습니다. 

 

• 2금융권(캐피탈, 저축은행) : 연 5% ~ 연 13% 
• 일반 대부업체 : 연 13% ~ 연 20% 
• P2P대부 : 연 9% ~ 연 19% 정도 (취급수수료 별도)

 

P2P는 대부업체보다 이자는 저렴하지만 취급수수료 등과 같은 초기비용이 많이 듭니다.
대부업체는 이자는 P2P비해 높지만 초기비용이 적습니다.

그렇기 때문에 가능하다면 새마을금고, 저축은행, 농협조합, 수협조합, 우체국예금, 캐피탈, 손해보험사 같은 2금융 권을 이용하여 진행하시는 것이 가장 유리합니다.

후순위 담보대출 종류

 

가계자금(생활안정자금)

 

생활안정자금은 연간 1억까지 가능한데, 이 한도는 담보물을 위주로 정해지게 됩니다. 

 

생활안정자금으로 받은 대출은 생활비 및 의료비 용도로 사용해야 한다는 조건이 있습니다.

상관없는 일에 사용하면 규제를 받으실 수 있습니다.

 

약정서를 작성 후, 약정서 위반 시 즉시 환수조치와 최소 3년간 주택담보대출에 연관 된 은행 거래가 제한됩니다. 

 

추후, 다른 금융기관을 이용할때라도, 신용조회 시 이러한 사실들이 조회된다면 불리할 수 있습니다. 

 

예전에는 담보 주택만 있다면 쉽게 이용하실 수 있었지만, 이로 인해 갭투기 등이 문제가 되어, 현재는 생활자금 사용처에 대한 확인까지 강화 되었습니다. 

 

 

전세퇴거자금

 

전세퇴거자금 대출은 기존 세입자 퇴거 시, 임대인이 세입자에게 반환해야하는 보증금이 부족할 때 이용할 수 있는 대출입니다. 

 

세입자가 퇴거하는 날짜 전에 미리 신청하셔야 하며, 세입자의 동의가 있어야 합니다.

만일 임대인이 직접 세입자의 동의를 구하기 어려운 상황이라면, 금융사를 통해 세입자에게 대출 의사를 전달하거나 동의를 구할 수도 있습니다.

 

전세퇴거자금은 담보물의 지역(투기과열이나 조정지역)에 따라서도 LTV 한도가 달라지며, 1주택자인지 다주택자인지에 따라서도 달라집니다.

 

또 같은 아파트라 하더라도, 2019년 12월 16일 이전에 구입했는지, 이후에 구입했는지에 따라서도 대출 가능 여부가 달라집니다.

 

전세반환금대출에 대한 자세한 사항은 아래의 글을 참고해주세요.

• 전세퇴거자금(반환보증금)대출 자격조건, 금리, 한도 알아보기 

 

사업자금

 

개인사업자나 간이사업자, 법인사업자 명의를 가진 고객이라면 사업자금 대출을 받으실 수 있습니다. 

 

사업자 개설 3개월 이후에 유흥 관련 업종이나, 부동산 관련 업종이 아니라면 2금융권을 통해 사업자금 형식으로 LTV 95%까지 가능합니다.

 

사업자금의 경우, 선순위 대출이나 세입자가 있다고 할지라도 3순위로 대출진행이 가능합니다.

 

또한 담보제공자가 사업자가 아닌 경우라도 직계존비속이나 형제자매가 개인사업자라면 제 3자 담보대출이 가능합니다.

 

사업자금 대출금리는 근저당 설정비율 및 차주의 신용등급에 따라서 금리가 결정됩니다.

 

한도

 

담보대출의 한도는 부동산이 있는 지역과 시세에 따라 달라집니다.

 

선순위로 금융권에서 대출을 받으실 때, 채권최고액이라고 해서 본인이 받은 금액보다 110~120%까지 추가로 설정을 해놓습니다.

 

후순위담보는 선순위의 채권최고액을 제한 금액에서 이루어지기 때문에, 선순위나 LTV의 영향도 큽니다.

 

일반적으로는 후순위의 한도는 2금융권의 경우 시세 대비 최대 90~95%까지 가능하며, 3금융은 시세 대비 최대 85%까지 가능합니다.

 

• 2금융권 담보대출 LTV : 최대 95%
• 3금융권 담보대출 LTV : 최대 85%

 

세입자의 동의

 

현재 담보물로 지정하는 주택에 세입자가 있다면, 후순위 담보대출을 받기 위해서는 세입자의 동의가 필요합니다.

 

하지만 불가피한 이유로 세입자의 동의를 받을 수 없다면, 3금융을 통해서 무설정 아파트론 등의 상품으로 진행하실 수 있습니다.

 

하지만, 동의를 받아 후순위로 진행하는 경우가 대출 금리나 한도에서 훨씬 유리하기 때문에, 만일 직접 이야기하기 불편하시다면 상담사를 통해서라도 세입자의 동의를 받고 진행하시는 것이 유리합니다. 

 

주의사항

 

최근 은행권에서 LTV 제한을 풀어준다는 이야기를 보고, 담보대출이 쉬워진 것이라 생각하는 분들이 계십니다.

하지만, 이 속에 숨겨진 본질을 봐야합니다.

 

LTV는 풀었지만, 오히려 DSR(Debt Service Ratio)은 강화했습니다.

이미 대출이 있는 사람들은 대출이 더 어려워지고, 반대로 소득이 높은 사람들만 대출을 받을 수 있게 된 것입니다.

 

최근 인플레이션이 가속화 되면서, 정부에서도 이에 대한 방안으로 지속적인 금리 인상 계획을 발표하였습니다. 

 

금리인상이 미치는 영향

 

주택담보대출의 변동금리는 코픽스(COFIX,자금조달비용지수)를 기준으로 결정이 되는데, 작년 1%대이던 기준금리가 이제는 2.8%까지 올랐습니다.

 

코픽스는 국내 8개의 은행이 조달한 자금의 가중평균금리로, 코픽스가 낮으면 은행이 적은 금리에 돈을 빌려왔으니 고객에게도 낮은 금리로 대출해 줄 수 있습니다.

 

반면에, 코픽스가 오르게 되면, 은행이 돈을 빌려오는 금리도 오르니, 고객에게도 더 높은 이자를 받고 대출을 내어주게 되는 것이죠. 

 

대표 은행의 주택담보대출 금리를 살펴보면, 신용등급이 1등급인 기준으로 

• ​IBK기업은행: 4.69%
• KB국민은행: 4.13%
• NH 농협은행: 4.47%
• 우리은행: 4.62%
• 신한은행: 4.39%
• 하나은행: 4.15%
• 카카오뱅크: 4.2% 

입니다. 

하지만 신용등급이 낮다면, 금리는 더 올라가겠죠.

 

 

작년까지만 해도 2%대에서 알아볼 수 있던 주택담보대출이, 이제는 4%대가 낮은 금리가 되었습니다.

 

이렇게 금리가 급등하는 상황에서, 나에게 어떤 금융사가 제일 유리한지, 어디가 한도가 제일 많이 나오는지 일일이 알아보는 것은 쉽지 않습니다.

 

아무리 금융사마다 자격조건이나 한도, 금리 등을 찾아봐도, 사실 개인의 상황에 따라 금리나 한도가 달라지기 때문이죠. 

 

담보 물건지의 지역이나, 아파트 같은 경우는 층수에 따라서도 가격이 달라지기 때문에 말 할 것도 없죠.

 

이럴 때, 간단한 전화 문의나 홈페이지 신청만으로, 여러 금융사의 자격 조건을 알고 비교해 줄 수 있는 컨설팅을 받을 수 있다면 내 시간과 노력을 아낄 수 있습니다.

 

특히 여러 금융사에 한 번에 조회를 넣을 경우, 신용점수에 불이익을 받을 수 있는데, 상담을 통하면 전문가들이 현재 내 상황에서 가능한 2-3개의 금융사를 비교해주고 그 안에서 고객이 스스로 선택할 수 있기 때문에 합리적으로 선택하실 수 있습니다. 

 

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